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關于歸派

田園綜合體如何講好產業與文化的故事?

發布時間:2019-12-24

 

——歸派經典項目回顧之中華枇杷園策劃定位

 
仁壽縣富加鎮的中華枇杷園項目早在2016年以前就已經破土開工了,歸派卻在2018年7月接到項目投資方的邀請,為該項目進行頂層設計。之所以會有這番曲折,源于兩個契機:一是2017年的2月,“田園綜合體”作為鄉村振興的亮點措施被寫進中央一號文件;二是該項目原資方引進了某省第二大國企,進一步擴大投資。


新的資方主要從事地產開發和建筑工程行業,想抓住“田園綜合體”的風口,以打造眉山市的田園綜合體標桿為目標,借此擴大用地,增加地產開發。于是乎,原來占地不到3000畝的中華枇杷園,一下子擴大到17000畝。重新規劃設計并重新過規委會勢在必行,資方委托了上海一家規劃設計公司主導,這家公司規劃設計業務夠專業,長期服務于綠城等企業,然而在這個項目中卻遇到了阻礙,政府那關遲遲過不了。

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時間來到了2018年6月,資方決定不破不立,委托新的規劃機構試一下。在面談考察了3家單位,經過多輪溝通之后,項目公司董事長最終選定了歸派來為目前的困局破題。

這是一個時間緊,任務重,難度大的項目。從7月中旬項目正式啟動,到9月中旬政府要求的年度規委會評審,只剩下2個月的時間。而這一次的評審會是否通過,對于資方是否能成功拿地至關重要!

項目組頂著7月的驕陽,分兩隊花了整整5天時間對項目地和周邊區域做了深入的調研。要知道,這兩年成都遠郊的田園綜合體項目如雨后春筍,光項目所在的天府新區區域就有十幾個田園綜合體在建。如何把這些項目PK下去,脫穎而出,是破題的關鍵。

經過對仁壽縣的農業產業發展態勢和政策趨勢、地域歷史文化、市場客群需求、場地資源、委托方資源,以及對成都遠郊29個競合項目的深度調研和分析,與委托方反復討論,我們將破題方向確定為三個策略:產業做格局!文化做高度!地產做包裝!


一. 產業做格局 —— 一果引領,百果飄香


產業是田園綜合體不可回避的話題,本項目在產業層面更是受到政府的高度關注。政府希望本項目以枇杷為切入,重視農業產業體系構建和帶動作用,打造三產融合發展的示范。

在對枇杷這個水果的研究中我們發現,枇杷景觀性較為普通,不利于營造環境品質,而且枇杷季節性明顯,果期只有一個多月,枇杷摘下來自然狀態也只能保存幾天,所以以枇杷為單一主題,有很大的局限。因此我們把視野放到了更大的“水果”產業。

我們認真梳理了整個仁壽縣水果產業發展態勢,發現仁壽縣的果業相當繁榮,除了全國聞名的枇杷外,還有曹家梨,柑橘,水蜜桃,葡萄等頗受市場歡迎的水果品類,堪稱成都的果園子。但是仁壽縣在水果產業方面,對內尚無統一的管理運作體系,對外也沒有形成統一的品牌推廣,而這也是政府的迫切需求。

因此我們將產業發展策略定位為:
聯合當地優質果農果企,拉平臺;引入京東農業,渠道;培育天府好果,品牌。具體怎么做呢?我們概括為“一圖九品”,即枇杷產業鏈全景圖和支撐農業平臺建設的九大項目。

資方有意打造兩個項目,枇杷研究院和罐頭生產工廠,我們在此基礎上,策劃了一條從科創研發,生產種植,到產品加工,再到品牌拓銷的產業鏈。

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科創研發方面,打造政產學研協同創新平臺,構建創新孵化生態體系,引入四川農大研究院,從高端育種,農業科技化研究,標準制定等方面落實前端,打造整個西南枇杷產區的科創試驗中心;
生產種植方面,以共營制為基礎升級合作模式,以種植結構升級與智慧化管理為重點,將本項目萬畝枇杷種植區進行農業智慧種植的全面升級;
產品加工方面,建設枇杷精深加工示范區,提高枇杷綜合利用水平,實現就地加工轉化增值;
品牌拓銷方面,建設“天府好果”品牌培育中心,健全仁壽縣水果產銷穩定銜接機制,并協助資方引入京東農業,讓仁壽縣的枇杷產品找到互聯網的出路。

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如此一來,就形成了以本項目為支點的產業大格局:橫向是整個仁壽縣的果產服務平臺,縱向是深度拓展的枇杷產業鏈,同時,打造“天府好果”的產業大品牌,將仁壽縣水果產業整合推廣。
 

二. 文化做高度 —— 天府向南第一城的文化品牌擔當


從區域發展的角度來看,大成都向南縱深發展已經蔓延到仁壽縣視高區域,未來的仁壽縣,必然擔得起“天府向南第一城”的美名。而這么一個具有2500多年歷史,未來又會全面融入成都南向發展戰略的千年古縣,卻沒有一個拿得出手的文化品牌,這是仁壽的遺憾,但也是我們的機會。

仁壽縣最拿得出手的文化品牌是什么?我們認為,就是“仁壽”二字!

“仁”是精神生活的理想境界,中國傳統文化的精髓;“壽”是物質生活的理想境界,古今大眾對健康的追求。仁壽,仁者當壽!

通過研究我們知道,“仁壽”二字作為縣名已經有1400多年的歷史,此名來源于隋文帝游歷蜀地,在此修建的仁壽宮,代表千古仁君對國家和平安寧的期望,此為君之仁;仁壽縣歷史上會館云集,會館文化十分繁榮,所謂“鄉土之鏈,桑梓之情”,其實歸根結底傳達的就是人與人的親善關系,此為民之仁。習總書記強調:要文化自信,要親為中國傳統文化代言。而仁壽這個地方,由表及里都體現中國傳統文化的精髓——仁。

項目地最大的農業資源——枇杷,我們也對其背后的文化內涵做了研究:枇杷是吉祥的植物,“樹繁碧玉葉,柯疊黃金丸”,是財富殷實、子嗣昌盛、健康長壽的象征,而且枇杷果甜,核苦,皆可入藥,真可謂是“仁心壽果”!

于是這樣就形成了對文化的策劃理念:從“仁壽”二字出發,打造代表中國傳統國學文化為核心的田園綜合體,占位“仁壽”文化品牌,樹立天府向南第一城的文化地標。占領了“仁壽”文化,也就占領了仁壽縣的文化品牌制高點。

文化高度有了,還需要落實到文旅產品層面。

我們從市場的角度,對中國傳統文化的文旅產品需求做了充分的分析后發現,這是一個不容小覷的市場。無論是最近幾年如火如荼的國風?。ì樼鸢?,花千骨,三生三世十里桃花等),還是全國地鐵上,旅游項目中頻繁出現的漢服小哥哥小姐姐,或者是最近漸漸流行起來的國學教育,亦或是最近兩年市場認可度最高的中式文化居住產品(宋衛平藍城系,世貿國風系、泰禾府系園系等),都在昭示著中國傳統文化的復興,這也是80后的人群普遍具有較高的文化素質和骨子里的東方傳統價值觀融合的結果。

因此文旅層面我們定位于,從“休閑”到“修賢”的國風文旅體驗目的地,打造“面向世界的修賢田園” 和“全國知名的國學盛典”,并以四大體驗產品和兩大文化盛宴來作為文旅產業的支撐:復興仁壽會館文化的雅集會館(文化酒店),以富加原名“九井坳”為背景再生九井之名的九井里(商業街),田園國樂體驗的音律田園(田野樂園),承載中國田園文藝精神的墨香村(文創院子);國學復禮大典和田園國樂大典。
 
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三. 地產做包裝 —— 新天府田園生活的國風畫卷


完成了文化和產業的構建,其實就已經解決了政府90%的關注面了,然而我們認為還不夠,地產還需要文化浸潤和主題包裝。

我們在現場考察的時候發現,整個17000畝的場地,都呈現出同一種地理風貌——淺丘淺溝。場地內的小丘不管是高度,形態,大小都非常相似,而且分布均勻,其間溝谷縱橫環繞,深淺適中。

對于地產建設區域,資方一開始想推丘填溝,因為對土方量做了計算,就地平衡問題不大,不需要太多投入就能平整出大塊的土地。但我們還是建議盡可能保留這種山水肌理,在此想法的基礎之上,結合“仁壽”文化的定位,我們為項目的地產區域提出了“千丘仁山,萬戶壽水”的空間規劃理念。

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何為仁山?將地產圍繞淺丘布局,山丘栽種枇杷樹,為每個居住組團提供一處私享的果園,更提供了一處社區鄰里交際活動的場所,人人親密,此為仁山;
何為壽水?將場地溝谷梳理縱橫交織的水系,曲折環繞整個項目地,水系沿溝谷一分二,二分四,直至進入每個組團,每戶人家,源遠流長,此為壽水。

這樣就形成了一幅“前有水繞,后有果香,推門見綠(丘),開窗見田”的新天府田園生活的國風畫卷。在后來的評審匯報中,這一理念獲得了政府和委托方的高度贊揚。
 
經過產業,文化,地產層面的全面策劃規劃,最終我們將本項目總結為:仁心壽果大農業、仁里壽鄉大文旅、仁山壽水大生活,三大核心定位,從而構建起本案作為田園綜合體三產融合示范的典范。

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在經歷兩個月的奮戰之后,本項目一舉通過仁壽縣規委會的評審,并順利幫助委托方拿下一期土地。同時,本項目也代表眉山市申報2018年度國家級農業產業融合發展示范項目,并獲選2018年四川省重點項目。

目前該項目已建成部分育苗區、種植區、道路體系、綜合辦公樓和枇杷加工廠,并已啟用兩條枇杷加工生產線。


 

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